我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自 微信公众号“沪叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，地铁浦江线延伸线那里的2010年左右的一房有投资价值吗？考虑未来五年到八年要卖掉。一房是否今后会很难卖出？是否一定要投资两房才安全？是否必须电梯房？谢谢，浦江线汇臻路站那里2008年的电梯房还行吗？预算只有这些，谢谢

【资料图】

你好，投资的话，最重要的还是地段，地段好的一房也是很抢手的，另外5-8年出手，肯定电梯房相对于楼梯房更有市场，当然价格也不一样。主要还是看预算来定。这边还是可以入手的，整体发展比较完善，承接的前滩这一片的人群，未来地铁开通更加便利你选择浦江线延长线也是看中这边会有轨交，目前这一片主要动迁为主，这个板块发展有的，但是建议尽量往北面去靠。

沪叔： 买房就是进行资产增值，地段对于房子的升值空间占80%，高净值人群聚集和高新产业区域，房价的支撑和购买力往往都很强。很多人都会身有感触，把老家四五线房子卖掉，只够买上海一个厕所，地段背后是附加各种资源，是红利。

2020-2021年楼市上海大盘涨幅在20%-30%，近三年上海楼市轮动行情：学区→改善次新→豪宅，这三年行情几乎不涨的房子慎重选择，比如没有地铁远郊房，老破大。上海不缺房子，市场上15%是老破小，近80%房子不带电梯，缺的是好房子，选筹是关键，产品不同，产品力表现也会不同，决定楼市下个周期涨幅自然相差大。我们统计上海过去五年不同区域涨幅，详见见知识星球内部分享。

提问：沪叔，你好，坐标上海，名下有自住房一套，近期打算置换买改善房，想知道在上海哪个板块买的改善房后面升值空间大呢？

沪叔： 你好，板块属性在一定程度上影响了板块内房子的增值潜力。板块属性主要包括交通，高端/低端配套和高收入人群几个方面。对于置换型购房者更倾向于板块具有高端配套，以及高收入人群属性。对比上海几大板块，建议考虑前滩板块，首先前滩的配套方面优势在教育与交通，劣势是医疗方面不太成熟，不过高收入人群比例大。再看真如板块，配套上教育，商业以及医疗都没有特别具有吸引力，交通方面稍微强一点，有双轨交汇，而因为板块内没有成型产业，也吸引不到高收入人群，其未来发展还是要看产业的引入。徐泾板块的问题和真如板块类似，未来发展还是要看是否有产业引入。大宁板块，高端配套在于它的大型商圈，教育，医疗，这几个方面都还不错，交通方面也不算差，因为自身发展也有一部分高收入人群，主打改善的板块但综合下来处于刚需不划算，改善不愿意的中间地位。

提问：沪叔，你好，500～600万左右，积分50，有什么推荐吗？新房、次新房，新房优先，学区没有要求，考虑增值和养老。

沪叔： 你好，50分，600w新房下批次可以优先考虑吴泾的新盘，如果象屿招商公园1872这种，次新可以考虑近郊的二手盘，如南翔，南大，上大，九亭，东桃浦，周康，九亭，东华泾等版块。

提问：沪叔，您好，我在上海工作，无房刚需，准备买一套房子明年结婚，预算比较有限，但是还是想在市区买房，请问可以在上海哪里买房呢？最近看宝山热度比较高，这里怎么样？有没有推荐的楼盘可以选？

沪叔： 你好，宝山是上海闵行以外最靠近市区的郊区，价格也十分亲民，而且区域内楼市行情也稳中带涨，性价比很高，深得刚需购房客青睐。而且宝山南部区域在2035规划中纳入上海主城区，资源集中，配套丰富，交通与产业也发展的很好，现在的宝山，是上海的价格洼地区域，比较建议刚需入手。具体买房选筹，详见知识星球内部资料《价值百万的购房逻辑》。

提问：好，能帮分析下我的买房策略么？我现在浦东金桥酒店公寓买了个一室一厅的老房子挂上9年一贯制实东校的学区，家有二宝，大宝已经在上实东读一年级，二宝2岁，还没上学。手头有300万现金，现在是租学校附近的一个3室1厅房子住。有2个打算：1想买再买一个二套房子，留着金桥酒店公寓做学区，给大宝上初中和二宝上小学用，但不知道买哪里合适？张江板块的动迁房，老房子是否值得买？2想卖掉金桥酒店公寓的房子，再买个好点的有学区的3室1厅，主要金桥酒店公寓不太适合自住，联洋或者碧云板块后续还值得买么？

沪叔： 沪叔之前强调过买房要有下家思维和竞品思维，除此之外买房也要有自上而下的思维，也就是你先找板块β，再找房子α，逻辑累加。

而事实上，就中短期而言，板块β＞房子α，所以要先看板块再看单个房源。绝大多数人只找房源α，而不找板块β，这种思维既让你的买房过程负担很重，又效果不好；既看板块β又看单个房源α才能够一层层定位下去，最终找到确定性更高的标的。

找β要抬头看市场，就像浦东楼市，一梯队陆家嘴＞二梯队碧云联洋＞三梯队张江；

找α要埋头看单个房源，你现在手上300w现金，不置换当下学区户口房，要么打新二贷买400w总价的非积分新房，这种都是在郊环线上，浦东要么新场惠南祝桥滴水湖这种类型的。如果是买二手房在三价就低的影响下，也是买400w以内的二手，如果是自住可以就近考虑金杨楼梯房。张江的动迁比较一般，不过也要看位置和配套。卖掉后，要看手头资金的情况，碧云和联洋入手比较好贷产品的资金门槛在1000w这样。

所以有时候，既要低头走路，又要抬头看路

提问：沪叔，你好，请问以后买房根据菜区房来买，是有合理呢？

沪叔： 你好，很多人说，菜区房只是个段子，过几个月，谁还记得你当初发了几次菜。其实不然，菜区房并不是发了几次菜，这么简单。其实所谓的菜区房，就是小区在特殊时期依然能最大限度的保障居民的居住体验的综合实力。指数主要指三方面，一是物业服务水平，除了针对全体业主，在特殊时期，针对出老人、学生、病人等更需要特殊照顾的群体提供相应的物业服务业主信息的管理，每家每户住几口人，是否常驻，自住还是租客，是否有特殊人群都要有完整的信息记录，积极响应和责任心，物业人员的服务理念和意识，遇到业主提出问题不能一句不知道、不清楚，我们也管不了，等等就算完了。

二、业委会的组织管理水平，业委会对小区现存问题的收集、整理、解决方案的制定和实施，对业主行为和意识的合理引导，对物业的监督和沟通。

三、小区业主的综合素质和资源调动能力，包括人口结构，职业分布，教育水平是否有群租，每个小区都住着各路神仙，在特殊时期，这些人就可以利用自己的能力和资源，为小区做出自己的贡献。这三点平时也会影响我们的居住体验，只不过在这次特殊时期凸显的比较厉害而已。而且我们平时买房的时候，也会有人比较关注这些，但是比较少而已。未来大家在买房的时候肯定会越来越多的关注这方面的因素，居住体验会成为一个非常重要的购房因素，甚至会超越简单的地段因素，这也是让房子回归住的核心属性和房住不炒的结果体现。所以菜区房并不会简简单单的只是个段子，很快会被人遗忘，肯定会越来越多的影响大家的购房。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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